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黎霞:建议修改《物业管理条例》

来源:佛山日报  日期:2019-05-07

人物:黎霞,全国人大代表、广东百浩律师事务所主任

全国人大代表、广东百浩律师事务所主任黎霞,前日在自己提出的《关于修改<物业管理条例>的建议》文档名后方加上了“(最终定稿)”四个字。这也意味着,这份经过黎霞深入走访调研、多次补充完善的建议,质量终于达到了她的预期。

“社区管理是基层社会治理的重要组成部分,从一定程度上来看,住宅小区物业管理做得好,社区管理就成功了一半。”黎霞说,但她认为现行的《物业管理条例》(下称《条例》)已不能适应物业管理新形势,于是她准备了《关于修改<物业管理条例>的建议》,其中涉及了物业服务企业定位、前期物业管理、业委会成立程序等八个方面。她希望自己的建议能够为物业服务行业发展提供一点思路,推进基层社会治理。

黎霞接受佛山传媒集团全媒体的采访。/佛山传媒集团全媒体记者邓活生摄

修改《条例》是现实需求

彩象彩票作为一名律师,黎霞今年准备的多份建议都与法治建设相关,包括《关于人民检察院加强对民事、行政诉讼法律监督的建议》《关于由公安部制定律师查询人口信息统一标准的建议》《关于修改<物业管理条例>的建议》等。其中她最重视的就是《关于修改<物业管理条例>的建议》。这份建议,黎霞从出发前到抵京后一直在抓紧时间补充完善,直到前日才最终定稿。

彩象彩票黎霞说,现行物业管理条例自2007年8月26日第一次修订,目前已经施行了11年之久,其中2016年第二次修订的内容仅为依据《国务院关于修改部分行政法规的决定》,取消了对物业管理公司的资质管理,整体变化不大。

她查阅相关数据发现,根据住建部统计,2016年深圳市住宅小区业主大会的成立率约34%,广州市实施专业物业管理的小区成立业主组织的比例约28.5%。除此之外,她通过中国法律应用数字网络服务平台查询到,近年来人民法院也受理了大量物业服务合同纠纷案件,其中2014年~2018年,重庆市约11万件,浙江省约9万件,广东省约5万件。

彩象彩票黎霞经过前期调研发现,佛山的住宅小区成立业委会的比例约为50%,且满意度也只有一半。“可见,业委会成立难的问题突出,物业服务管理领域的纠纷和矛盾较为激烈,修改《条例》具备现实基础。”黎霞说,近年来物业服务行业飞速发展的过程中凸显了许多现行《条例》无法妥善解决的矛盾和冲突。她认为,应当及时修改完善《条例》,以更好地指导和规范物业管理活动。

规定未明确物业服务企业定位

进村居走社区,是黎霞过去一年里经常做的事情。成为全国人大代表后,黎霞愈发感到时间不够用了。“想要拿出有分量的建议或议案,就必须多出去走访调研,多与老百姓沟通交流。”黎霞说。

黎霞说,物业管理的问题日益凸显,在日常工作中她也早就有所留意。“我经常听到市民抱怨,物管明明是业主聘请回来提供服务的,但一遇到事情业主反而成弱势群体了。”黎霞说,这也是现行《条例》存在的一个问题,就是未明确物业服务企业的定位。黎霞介绍,《条例》将物业服务企业定义为物业进行管理的主体之一,其虽名为“物业服务企业”,但本质属物业管理者,而非物业服务提供者。

“这就导致了两方面的后果,一是加重了‘物业管理者’的负担,另外一个就是容易促使物业企业利用其管理者地位,霸占业主资源,侵害业主权益。”黎霞说。她表示,包括物业服务企业定位的问题在内,经过她走访调研,对现行的《条例》进行认真梳理分析后,她总结出了《条例》存在的8个主要问题,分别为:前期物业管理监督缺位;主体定位不清,业委会运作困难;业委会成立阻力大;缺乏对业委会的激励措施;未明确对业委会的监督机制;未规定业委会和物管应当公开的事项和内容;未明晰物业服务企业的责任边界与业主的权利边界等。

黎霞表示,总体来说,就是关于业委会与物业服务企业开展工作的关键内容缺乏明确规定,导致双方在日常工作阻力重重。

多地已有探索《条例》修改可行性

黎霞介绍,物业管理问题近年来受到越来越多城市的重视,其中广州、上海、深圳、四川等地都针对已经出现的部分问题,相继出台相关规定进行明确。“比如说我们佛山的《佛山市住宅物业管理条例(征求意见稿)》就规定业主大会可根据业主委员会工作情况,给予业委会委员适当的津贴。”黎霞说,这些都是积极的探索,也取得了较好的成效。

彩象彩票她表示,政府应当结合各地意见,尽快从国家层面实施《条例》的修改,同时她也就自己提出的问题给出了建议。如物业服务企业定位的问题,她建议《条例》将物业服务企业明确定义为服务提供者,而非管理者。

彩象彩票又比如,她建议《条例》中应明确业主委员会的法律地位,赋予其独立的民事主体地位。“简单说,起码要解决业委会开不了独立账户的问题。”黎霞说,解决了账户问题,小区的共有收益业委会就能管理了,在此基础上就可以出台相关激励机制,给予业委会委员一定的补贴和奖励。“业委会的运作全凭业主的责任感和公心,这种模式是很难持久。”黎霞说。

此外,黎霞还建议《条例》应增加物业服务信息公示的规定,明确物业服务企业和业主委员会信息公示的内容和方式,同时明晰物业服务企业的义务、责任边界,以及明晰业主的权利边界,使物业服务质价相符、权利义务相对等,让业主明明白白消费,促进物业服务行业良性发展。



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