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伍三明:新时期物业管理机遇与挑战

来源:彩象彩票  日期:2019-07-17

人物:伍三明,四川省房地产业协会物业专委会副主任、住建部中国建设报中国物业智库专家、四川省物业管理专家


住建部建设报中国物业智库专家、四川省物业管理专家、四川省房协物业专委会副主任:伍三明

      

      2019年7月10日,由成都市委组织部、成都市委社治委、成都市住房和城乡建设局指导,华西都市报、华西社区传媒、彩象彩票联合主办的“2019中国(成都)推进社区发展治理物业创新高峰论坛”在成都华侨城永力庆典中心举行。论坛围绕党建引领社区共建共治共享和如何破解社区发展治理中的难点等问题展开了激烈思想碰撞,住建部建设报中国物业智库专家、四川省物业管理专家、四川省房协物业专委会副主任伍三明就“新时期物业管理机遇与挑战”主题进行了分享。伍三明认为,目前从物业服务管理顶层设计、服务模式创新、老旧小区改造、垃圾分类、物业管理助力新农村建设等方面都给物业服务和管理带来了极大的机遇和挑战,物业服务和管理一定要不忘初心、砥砺前行,才会有更加美好的未来。

以下是伍三明在2019中国(成都)推进社区发展治理物业创新高峰论坛上就“新时期物业管理机遇与挑战”主题进行了分享的主要内容实录:

    伍三明认为,新时期物业管理有4个新特征:一是新定位。目前社会各界广泛认识到物业管理应该属于城市治理、社会治理、社区治理范畴;物业服务应该是生活性服务业重要组成部分,不应该隶属房地产业,应该有独立的行业地位,行业价值与尊严必将得到认可和尊重;二是新监管。属地监管,物业服务纳入社区治理范畴后,“条块结合,以块为主”监管思路进一步明确,街道办事处和社区在物业管理监管活动中作用日益明显;信用监管,联合激励和联合惩戒机制必将发挥重要作用,物业管理齐抓共管合力也必将形成;三是新业主。物权法实施后至今,业主物权法律意识进一步增强,但是从“呼唤业主时代”“业主崛起时代”还有很长路要走,“业主觉醒”和如何做好一名业主,业主积极参与共治,才是业主担当物业管理主体责任的关键所在;四是新物业。物业服务+资本化,物业公司上市成为一种新潮流;5G时代,无感服务成为一种新体验;科技大平台,让管理更简单,让服务更美好,相信平台的力量;物业管理未来让我们充满想象,但物业服务企业初心要经得起考验。

    伍三明提出,当前物业管理有8个挑战:一是为物业管理正名。物业管理成为社会丑恶的代名词,物业服务企业成为所谓的“黑社会”。业主委员会成为“伪委会”,甚至是小区“祸害和毒瘤”。恶意的丑化、歪曲物业管理任何一方,都是对物业管理行业的伤害,结果是无论哪一方,都没有赢家;二是网络社区、智慧物业平台、移动互联网是把双刃剑。这些互联网技术一方面会大大促进物业管理行业健康有序发展,同时也会带来巨大的挑战。意见领袖,维权精英在微信群、QQ群一呼百应,成为网络大咖,物业服务产品特性容易成为攻击点,恶意伤害让物业服务企业防不胜防。微信投票、智慧投票平台终归会推出,“3分钟,干掉你”,民主旗帜下看似民主,但互联网式的表决,看的见的是民主,看不见的是不成熟,互联网民主下的蛋,未来让你“伤心太平洋”;三是欠费,吃期头,拖死你到干死你。欠费是瘟疫,会在小区传染,长时间欠费,会助推吃期头。吃期头,伤害了物业公司,也伤害了其他交费业主,拖死了物业公司经营,也影响了其他业主服务体验。吃期头,拖死物业公司,吃期头的人会成为干死物业公司的先锋队,让你稀里糊涂的被炒最终还没搞清怎么回事;四是高物业费,可能会等于高危机;调物业费,一定会等于难上青天。政府指导价容易成为政府定价,难以突破的政府指导价,难以撼动的基准价,难以承受的物业服务成本,那些酬金制下高价物业费,谁来监督酬金制?未来,酬金制小区会成为矛盾集中爆发点。10年不变的物业费,会有十年不变的物业服务品质吗?其实大家都在装糊涂。“侵吞”共有部分收益,物业公司其实很“冤”,这世上,哪有不挣钱的企业,无本买卖你信吗?物业服务价格调整机制的问题,会成为制约物业管理健康有序发展的头号“杀手”,也成为物业管理矛盾纠纷的“罪恶根源”,未来路在何方?五是上市、资本化,社区O2O可能会是把双刃剑。上市为物业管理行业带来资本,提升行业价值和地位的同时也带来挑战。物业管理真的是很赚钱行业吗?资本来了,别忘了,资本的天性是逐利。物业管理与社区O2O,谁能告诉我有已有成熟的盈利模式,羊毛出在猪身上,分明不是羊毛是猪毛,做餐馆不挣钱,在餐馆里开美甲店挣钱补餐馆经营亏损,结果主业成副业,副业成为主业。物业公司,你的初心何在?六是高层小区,未来可能会成为贫民窟。低价的物业费,带来低质的物业管理,低质的物业管理造成大量设施设备缺乏有效维护保养,隐患早以埋下,物业设施设备其实也有生命,不维护、少保养,提前病死会成常态,未来,高层住宅容易出现“贫民窟”现象;七是业主委员会,想说爱你不容易。成立业主委员会容易等于“炒物管”,业主委员会委员 初心为公益而来,但公益激励的长效机制在哪里?结果是公益越来越远,私利却越来越近。为什么可以交物业费,却不愿意给业主委员会工作经费或让他们有偿劳动?缺少专职人员意味着不专注,兼职干好是例外,干不好成常态,无薪无酬兼职干活,其实就是让“活雷锋”流血又流泪。  谁来监督业委会,业主监督、行业监督还是……,没有监督;八是业主,可怕的沉默。你的财产你做主,你才是物业真正的主人。你选择了业主身份,除了权利,你还有义务。业主不参与共治,就是可怕的沉默啊!雪崩的时候没有一片雪花是无辜的,重庆公交车坠江事件就是佐证。

    伍三明判断,当前物业管理有6个机遇:一是顶层设计,让物业管理更健康。民法典物权法篇修订、合同法篇修订,为物业管理保驾护航。物业服务标准化,物业服务国标、地标系列标准推出,让物业管理度量可衡。地方物业管理行政法规创新,大量物业管理问题有章可循。物业服务纳入社区治理,物业服务纳入生活性服务业扶持发展,物业管理发展有力可借;二是老旧小区,物业管理大有可为。老旧小区改造,中央、地方专项补助资金扶持,物业从使用管 理角度参与改造,优势明显。老旧小区不仅是硬件提升,更重要的是软件管理,物业管理让生活更美好。老旧小区片区规模优势明显,成片的老旧小区,商机无限美好。有发现金子的眼睛,遍地都是黄金;三是物业进村,物业管理助力新农村建设。乡村也应有保洁、乡村也应有治安员、乡村也应有维修工……,新农村建设,一块容易被忽视的风水宝地;四是垃圾分类,绿色物业管理实践。垃圾分类即将进入强制时代,物业参与既是担当,又有机会,与专业垃圾分类运营商合作共赢有一些商机;五是科技,让管理更简单,让服务更美好。科技赋能,未来无感进出、无感停车、无感支付等无感服务引领物业管理新潮流。科技减少人工依赖,降低服务成本,提高管理效率;六是创新,物业管理动力源泉。业主大会(业主委员会)统一社会信用代码的赋码工作创新、“信托制”物业管理创新……,这些创新,本质是让物业管理更公开、更透明,将倒逼物业服务更阳光,阳光是行业更健康发展的动力源泉。

    最后伍三明提出4点建议。一是业主参与,物业管理更美好。物业管理离不开业主自治,业主自治离不开业主参与,如何规范、引导业主自治,调动、激发业主参与物业管理,是当前物业管理一项重大课题。如果业主自治水平不提升,业主参与度不提高,酬金制、信托制、业主大会赋予统一信用代码等举措都解决不了当前物业管理问题,再好的种子缺乏土壤,生不了根,发不了芽;二是激发市场活力,让市场做主。减少政府指导价对除物业费之外的价格干预,建立公开、健康的物业管理市场,业主警惕低价物业服务竞争,期待建立公平的市场竞争规则,发挥市场在资源配置中的决定作用市场思维是对优化企业营商环境******福音;三是不忘初心,坚定不移的坚持管理是根,服务是魂。坚守物业管理的初心,业主不动产的保值增值才是物业人永不忘却的使命,无论科技如何进步,无论模式如何创新,物业管理离不开人,物业管理原来是劳动密集型行业,现在和未来******是劳动密集型+技术型相结合的行业,物业管理永远离不开人,因为人提供有温度的服务永不被机器替代;四是重视技术,物业管理主动拥抱技术革命。人工智能、大数据、物联网下的变革,当前的物业管理比任何时候都需要拥抱科技。但科技注入到物业管理的出发点,首先是提升管理和服务,其次才是挣钱,挣钱是让管理更简单、服务更美好后的水到渠成。


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