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【南充】《南充市物业管理条例(草案)》

来源:南充人大网  日期:2019-06-03

 第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合南充市实际,制定本条例。

第二条 南充市行政区域内物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 

第三条 物业管理应当遵循诚实守信、业主自治、依法监管的原则。

第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理专业化水平,促进物业服务行业健康发展。

第五条 市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,主要履行下列职责:   

(一)研究制定物业管理相关政策措施;   

(二)建立物业管理信用信息平台,开展物业服务企业信用考评;   

(三)指导、监督物业管理招投标活动;   

(四)负责全市住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理;   

(五)组织开展前期物业的承接查验和物业管理相关培训工作;   

(六)指导、监督物业管理协会开展物业管理工作;   

(七)负责协调处理物业管理重大投诉案件;   

(八)法律、法规规定的其他职责。

 第六条 县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,主要履行下列职责: 

(一)指导街道办事处、乡(镇)人民政府履行物业管理活动的监督管理职责;   

(二)开展物业服务质量检查、评定;   

(三)负责新建住宅物业交付使用、前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同以及物业承接查验备案;   

(四)负责事权范围内住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理;   

(五)征集、核查和监管物业服务企业及其执(从)业人员的信用信息,并接受查询;   

(六)建立相关物业管理档案;   

(七)法律、法规规定的其他职责。   

第七条 市、县(市、区)人民政府相关部门应当做好下列工作:   

(一)自然资源和规划行政主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设,协调处理因配套设施未完善而产生的矛盾纠纷;   

(二)城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内的违法建设、违规装修、损坏绿地、违反环境卫生管理规定的行为;   

(三)发展改革行政管理部门负责规范物业服务收费,监督检查价格公示,查处违规收费行为;   

(四)公安部门负责指导物业管理区域内治安防范工作,依法调处治安纠纷,查处违法犯罪案件。 其他相关职能部门应当按照各自职责,依法做好物业管理活动的服务和监督工作。   

第八条 街道办事处(乡、镇人民政府)主要履行下列职责:   

(一)组织、指导成立业主大会、选举业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;   

(二)负责业主委员会备案; 

(三)组织成立临时物业管理委员会;   

(四)协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷,组织召开物业管理联系会议;   

(五)协助采集物业服务企业信用信息,开展业主满意度调查;   

(六)指导和监督物业管理项目的交接;   

(七)法律、法规规定的其他职责。   

街道办事处(乡、镇人民政府)应当根据工作需要,指定专职人员,负责指导和监督物业管理活动。 居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。 

第九条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由物业管理区域所在街道办事处(乡、镇人民政府)负责组织,相关行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等有关方面参加,协调处理业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务企业交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。 

第十条 自然资源和规划、城市管理、住房和城乡建设等相关行政管理部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复,为实名投诉、举报人保密。 

第十一条 鼓励业主大会或者其授权的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

 

                                                                 第二章 业主、业主大会和业主委员会 

第十二条 在物业管理活动中,业主享有以下权利: 

(一)按照约定接受物业服务企业提供的服务; 

(二)监督物业服务企业履行物业服务合同、业主委员会的工作,向物业服务企业和业主委员会提出建议和质询; 

(三)提议召开、参加业主大会会议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; 

(四)选举业主代表、业主委员会成员,并享有被选举权; 

(五)依法使用物业共用部位、共用设施设备,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权; 

(六)监督住宅专项维修资金的交存、管理和使用; 

(七)要求其他业主、物业使用人停止侵害业主共同利益的行为; 

(八)法律、法规规定的其他权利。 

第十三条 在物业管理活动中,业主应当履行以下义务: 

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定; 

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,以及公共秩序、环境卫生、园林绿化的维护等方面的管理规定; 

(三)按照国家有关规定交存住宅专项维修资金,并对符合使用住宅专项维修资金条件的事项进行确认; 

(四)按时交纳物业服务费用; 

(五)遵守国家、省、市及管理规约有关房屋装修、装饰的规定; 

(六)配合、支持物业服务企业按照物业服务合同实施物业管理活动; 

(七)及时向物业服务企业、业主委员会提供联系方式及其房屋出租、转让的准确信息; 

(八)法律、法规规定的其他义务。 业主不得以放弃权利为由不履行义务。 

第十四条 业主大会筹备组由房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会、建设单位代表和业主代表组成。筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。建设单位注销或者拒绝参加筹备组的,相应增加业主代表。筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。 筹备组中的业主代表由街道办事处(乡、镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐或者自荐产生。 筹备组成员应当自成立之日起7日内,将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于7日。业主对筹备组中业主代表有异议的,可以向街道办事处(乡、镇人民政府)提出,街道办事处(乡、镇人民政府)应当回复。 街道办事处(乡、镇人民政府)应当对筹备组成员进行培训。前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。 

第十五条 筹备组中的业主代表应当同时符合下列条件: 

(一)遵守临时管理规约,按时足额交纳物业服务费及其他相关费用; 

(二)按规定交存或续交住宅专项维修资金; 

(三)无违章搭建建(构)筑物、无损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为; 

(四)本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域开发建设单位任职。 街道办事处(乡、镇人民政府)可以指定具有专业知识和服务能力的律师、其他人员或者机构协助筹备组工作。 

第十六条 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。建设单位注销的,可由业主自筹或者利用共有部分的经营性收入等其他方式筹集。 建设单位应当于物业承接查验备案前,向街道办事处(乡、镇人民政府)交存筹备组工作经费和首次业主大会会议经费。具体交存标准由物业所在地县级房地产行政主管部门根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素核定。 街道办事处(乡、镇人民政府)应设立筹备组工作经费和首次业主大会会议经费专用账户。首次业主大会会议召开后,街道办事处(乡、镇人民政府)应当将结余部分转入业主大会账户。 

第十七条 筹备组自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。逾期未能召开的,应当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自行解散。 经街道办事处(乡、镇人民政府)同意,可以延长期限,但延长时间不得超过90日。逾期仍不能组织召开首次业主大会会议的,筹备组自行解散,成立临时物业管理委员会。 筹备组应当自业主委员会选举产生之日起10日内,向业主委员会移交召开业主大会期间的全部资料后自行解散。 

第十八条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。 业主大会是物业管理区域权利和管理责任主体,履行下列职责: 

(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则; 

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会工作; 

(三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业; 

(四)筹集和使用住宅专项维修资金,并监督实施; 

(五)制定、修改物业共有部分管理、使用、经营等方面的规定; 

(六)法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开业主大会定期会议,应当于会议召开15日前将会议时间、议题、表决方式等内容书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会,并在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于15日。 有下列情形之一的,应当及时组织召开业主大会临时会议: 

(一)经专有部分占建筑物总面积五分之一以上且占总人数五分之一以上的业主向业主委员会书面提议的; 

(二)物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的; 

(三)业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的,或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的; 

(四)管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。 发生前款规定的情形,业主委员会未及时组织召开会议的,由街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期召开。逾期仍不组织召开的,由街道办事处(乡、镇人民政府)组织召开。 

第二十条 业主大会会议可采取集体讨论或者书面征求意见的方式进行。 采用集体讨论形式的,业主可以推选业主代表或者委托代理人参加。业主推选业主代表参加业主大会会议的,可以以幢、单元、楼层、物业类型为单位,推选业主代表。业主委托代理人参加会议的,应当出具书面委托书和受委托人身份证明,委托书应载明委托人、专有部分的面积、委托事项。 采用书面征求意见形式的,应当将表决票送交全体业主,由业主或者其委托的代理人实名签署意见。 业主大会会议需要投票表决的,表决意见应当由业主本人或者委托的代理人签名。提倡采用信息技术手段进行表决。表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于7日。 街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当对业主大会会议的表决过程进行指导监督。 

第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,业主委员会委员实行任期制,由5至11人单数组成,每届任期3年或者5年,连选连任******不超过两届。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 业主委员会可以设置候补委员,候补委员人数不得超过业主委员会正式成员人数的二分之一。候补委员的任职资格、候补顺位、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中规定。 

第二十二条 业主委员会履行以下职责: 

(一)执行业主大会的决定和决议,维护业主权益; 

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况; 

(三)代表业主与业主大会选(续)聘的物业服务企业签订物业服务合同; 

(四)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; 

(五)监督管理规约的实施; 

(六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; 

(七)业主大会赋予的其他职责。 

第二十三条 业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料: 

(一)管理规约、业主大会议事规则; 

(二)业主大会和业主委员会的决定; 

(三)物业服务合同; 

(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况; 

(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况; 

(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况; 

(七)其他应当向业主公开的情况和资料。 

第二十四条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。 业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。 

第二十五条 经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务,聘用方式等事宜在业主大会议事规则中约定。 业主委员会主任、副主任、委员的工作补贴和执行秘书的薪酬,由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费,每半年向业主书面公告收支情况。 业主大会可以聘请第三方专业机构对业主委员会的财务收支情况进行审计,审计报告应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于7日。 

第二十六条 业主委员会任期届满90日前,应当书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会。街道办事处(乡、镇人民政府)应当指导业主委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 业主委员会任期届满仍未换届改选的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当要求其限期改选;逾期不改选的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当成立换届选举小组,参照本条例业主大会筹备组相关规定,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

 第二十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,罢免其委员资格: 

(一)挪用、侵占业主共有财产的; 

(二)索取收受建设单位、物业服务企业或利害关系业主提供的钱物和非法利益的; 

(三)利用职务之便要求物业服务企业减免本人或利害关系人物业服务费的; 

(四)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动; 

(五)任期内连续3次无故缺席业主委员会会议或者1年以上不交纳物业服务费; 

(六)经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上的业主提议撤销其委员资格; 

(七)管理规约、业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。 

第二十八条 在物业管理区域内有下列情形之一的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以组织成立临时物业管理委员会作为临时机构代行业主大会或者业主委员会职责: 

(一)不具备成立业主大会条件的; 

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)2次指导后仍不能成立的; 

(三)业主委员会不履行职责达1年以上或者者无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)2次指导后仍不能调整或者重新选举的。 

第二十九条 临时物业管理委员会由街道办事处(乡、镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(乡、镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。 临时物业管理委员会人数应当为7至11人的单数,由业主代表以及街道办事处(乡、镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位派员组成。其中,业主代表不得少于二分之一,由街道办事处(乡、镇人民政府)在业主中推荐产生。临时物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。 街道办事处(乡、镇人民政府)自临时物业管理委员会成立之日起10日内将成立情况书面告知物业所在地的县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门。 临时物业管理委员会应当适时组织业主召开业主大会会议,选举产生业主委员会。临时物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起10日内,与业主委员会办理财务和相关资料移交手续后自行解散。

 第三章 前期物业管理 

第三十条 新建物业实行前期物业管理。在业主、业主大会,首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当采取招投标方式选聘前期物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。投标人少于3个或者物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的,经县级以上人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。 前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。

 第三十一条 新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。 物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行。房地产行政主管部门应当以建设单位的项目规划设计方案作为承接查验标准,以国家及相关行业规范为依据对物业承接查验工作进行监督。 未经承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

 第三十二条 实施承接查验的物业,应当具备以下条件: 

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设行政主管部门备案; 

(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气已安装分户计量装置和控制装置; 

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成; 

(四)道路、绿地、车位和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求; 

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书; 

(六)同一住宅建设项目分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施; 

(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全; 

(八)法律、法规规定的其他条件。 物业承接查验工作结束后,建设单位和物业服务企业应当签订物业管理承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。 

第三十三条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持查验文件及相关资料向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门备案,并在物业管理区域内显著位置公示。

 第三十四条 物业承接查验档案资料属于全体业主所有,物业服务企业应当妥善保管,业主有权免费查询。前期物业服务合同期限届满或者终止的,物业服务企业应当自合同期满或者终止之日起十日内,在物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)监督确认下向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案资料。

 第四章 物业服务与管理 

第三十五条 物业服务企业应当具有独立法人资格,具有承担物业服务的能力和专业技术力量。 物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业营业执照,不得将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人。 物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的,应当到物业所在地市、县(市)人民政府房地产行政主管部门登记。 

第三十六条 业主大会成立后,业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内,向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。 

第三十七条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新: 

(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话; 

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等; 

(三)电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、联系方式及维护保养情况等; 

(四)业主交纳物业服务费用、公共水电费分摊、住宅专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营收支等情况; 

(五)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项; 

(六) 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处置情况; 

(七)其他应当公示的信息。 

第三十八条 物业服务企业应当履行下列义务: 

(一)落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作; 

(二)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生; 

(三)对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修; 

(四)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主、物业使用人提供免费查询服务; 

(五)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件; 

(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

 第三十九条 物业服务企业不得有下列行为: 

 (一)擅自改变物业服务用房的用途;

 (二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营; 

(三)擅自中断供水、供电、供气; 

(四)擅自增加收费项目,提高收费标准; 

(五)以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由,减少服务内容或者降低服务质量; 

(六)泄露业主、物业使用人信息; 

(七)其他损害业主、物业使用人权益的行为。

第四十条 物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意。 

第四十一条 市、县(市)人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的信用管理,建立物业服务企业信用管理制度,实行信用记分管理,开展服务质量考评,定期向社会公布,并提供查询服务。 物业服务企业信用管理办法由市人民政府房地产行政主管部门制定。 

第四十二条 市、县(市、区)人民政府应当结合旧城改造和城乡环境治理,制定老旧住宅小区物业改造规划和年度实施计划,完善公共配套设施设备,改善老旧住宅小区的综合环境和物业服务。 老旧住宅小区具备专业化、市场化物业服务条件的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织、指导业主筹备召开业主大会会议,选举业主委员会,由业主大会决定选聘物业服务企业实施管理或者自行管理。 老旧住宅小区不具备专业化、市场化物业服务条件的,物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)应当指导小区业主自行管理,做好环境卫生、绿化、秩序维护等工作。   

老旧住宅小区业主为满足日常生活需要加装电梯的,自然资源和规划、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、应急管理等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。 市、县(市、区)人民政府应当对老旧住宅小区整治改造和物业管理相关费用给予适当补贴。

第四十三条 经业主大会决定,或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,可以对物业管理区域实施自行管理。 实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)应当对业主自行管理给予指导、协助。 

第五章 物业的使用与维护 

第四十四条 业主、物业使用人、物业服务企业应当按照房屋权属证书载明的用途,或者规划行政主管部门批准的设计用途,使用房屋、物业及公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。 确需改变的,除遵守相关法律、法规及管理规约外,应当经有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。改变公共建筑和共用设施用途的,还应当经业主大会同意。

 第四十五条 物业管理区域内禁止下列行为: 

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等; 

(二)违法违规搭建建(构)筑物,开挖、扩建地下室等; 

(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等; 

(四)擅自改变房屋、绿地使用性质,破坏或者擅自改变房屋外观等; 

(五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物,以及高空抛物等; 

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质等; 

(七)占用消防通道、封堵出入口通道,损坏或者擅自启(停)用消防设施设备等; 

(八)超过规定标准排放油烟、噪声或者产生振动等影响居民生活; 

(九)违反规定停放车辆,妨碍行人和其他车辆正常通行; 

(十)违反规定种植有毒有害植物或者饲养犬只、家禽家畜等动物; 

(十一)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。 有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门。相关行政主管部门应当及时受理和处理。 

第四十六条 业主、物业使用人装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修安全、环保等规定,并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项,并进行现场巡查。 业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾,由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的,应当约定清理的费用。 业主或者物业使用人因装饰装修过程不当,致使小区的共用设施设备、园林绿化、道路、景观以及相邻业主利益受损,应当承担修复和赔偿责任。 

第四十七条 已经建成并交付使用的物业,物业管理区域条件允许并经业主大会同意,可以利用业主共有的道路或者其他场地划定公共车库(位),但不得占用消防通道、公共绿地。 公共车库(位)的管理、收费等事项由业主大会决定。 

第四十八条 利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除管理成本后属于公共收益,归全体业主所有。 前期物业服务期间,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同或管理规约中约定。物业服务企业应当每半年公示物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况。 业主大会成立后,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主委员会应当制定本物业管理区域公共收益具体使用管理办法并经业主大会表决通过。 经业主大会决定,公共收益可由物业服务企业代管或者业主委员会自行管理。业主委员会委托物业服务企业代为管理经营的,应当签订委托合同,并在合同中明确物业服务企业相关维护费、管理费在公共收益中所占的比例。 公共收益应当专户存储,单独列账。

 第四十九条 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以在管理规约中约定,发生下列紧急情况时,需要对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,启用应急程序使用住宅专项维修资金: 

(一)外墙、屋面防水损坏造成渗漏的; 

(二)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身财产安全的; 

(三)供水、排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活或者危及人身财产安全的; 

(四)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的; 

(五)其它危及公共安全和物业使用功能的。 应急情况下需要使用住宅专项维修资金的,物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新和改造,业主委员会应当及时报告物业所在地房地产行政主管部门。房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后,应当在3个工作日内办理相关手续。 应急维修工程竣工验收后,应当将专项维修资金使用情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于7日。 

第六章 法律责任 

第五十条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

第五十一条 业主逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以通过口头、电话、书面等方式催促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法申请调解或者提起诉讼。 

第五十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县级以上房地产行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。 业主委员会不履行或者不正确履行职责的,由街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期改正;逾期未改正的或者五分之一以上的业主提出集体罢免业主委员会的,由街道办事处(乡、镇人民政府)组织召开业主大会会议,决定有关事项或者选举新的业主委员会。 

第五十三条 建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚: 

(一)违反本条例第十六条规定,拒不承担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下的罚款。 

(二)违反本条例第三十条规定,未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款。 

(三)违反本条例第三十一条第一款规定,未进行承接查验的,责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。 

(四)违反第三十一条第三款规定,将未经查验或者查验不合格的物业交付使用的,责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。 

第五十四条 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚: 

(一)违反本条例第三十一条第三款规定,承接未经查验或者查验不合格的物业的,责令限期改正,处二万元以上五万元以下的罚款; 

(二)违反本条例第三十三条规定,未进行物业承接查验备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款; 

(三)违反本条例第三十五条第二款规定,转让或者以转让、出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业营业执照的,责令限期改正,逾期未改正的,处五万元以下的罚款; 

(四)违反本条例第三十五条第二款规定,将一个物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人的,责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任; 

(五)违反本条例第三十六条第三款规定,未进行物业服务合同备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款; 

(六)违反本条例第三十七条规定,未公布或者更新物业服务相关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处二千元以上一万元以下的罚款; 

(七)违反本条例第三十九条第一项规定,擅自改变物业服务用房用途的,责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款; 

(八)违反本条例第三十九条第三项规定,擅自实施停水、停电、停气的,责令限期改正,处一万元以上三万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任; 

(九)违反本条例第三十九条第六项规定,泄露业主、物业使用人信息的,责令限期改正,处五千元以上二万元以下的罚款。 物业服务企业违反本条例第三十九条第四项规定,擅自提高物业服务收费标准的,由市、县(市、区)价格主管部门依法查处。

 第五十五条 违反本条例第三十九条第二项规定,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下的罚款,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。 

 第五十六条 业主、物业使用人违反本条例第四十五条物业使用禁止性规定的,由有关行政主管部门按照职责分工依法查处;造成损失的,依法承担相应的民事责任。 第五十七条 违反本条例规定,房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、其他有关行政主管部门及其工作人员,有下列情形之一的,由相应机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分: 

(一)未按照规定履行监督管理职责,造成严重社会不良影响的; 

(二)未依法指导业主筹备成立业主大会的; 

(三)未按照规定公布投诉、举报受理方式,或者对物业管理活动中的投诉、举报不及时受理、办理的; 

(四)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不及时依法处理的; 

(五)截留、挪用或者侵占住宅专项维修资金等资金的; 

(六)利用职务便利,获取不正当利益的; 

(七)其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。

 第七章 附 则 

第五十八条 本条例自 年 月 日起施行。


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