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伍三明:加强业主大会与业主委员会建设 推动将其纳入政府采购服务

来源:华西都市报  日期:2017-10-10

人物:伍三明,成都三方市场调查有限公司总经理、四川省房协物业专委会副主任



                                                      图为:四川省房协物业专委会副主任 伍三明



华西都市报记者专访四川省房协物业专委会副主任伍三明,伍三明对社区物业服务管理工作推进提出四点建议:


一是政府。首先,《意见》相关规定如何落地,建议尽快启动物业管理立法工作。通过法规明确社区治理范畴中社区党组织、社区居委会、业委会和物业服务企业关系,进一步细化社区党组织、社区居委会、业委会和物业服务企业在社区治理中具体职责;提升基层政府(含社区)提高社区治理的能力和水平,切实帮助社区落实对业主委员会、物业服务企业指导和监督能力建设。其次,建立与完善物业管理信用监管体系。一方面抓好物业服务企业信用监管,另外也要建立与完善业主委员会及委员信用监管,目前物业服务企业资质审批取消后,对物业服务企业准入市场即将放开,如何强化对物业服务企业事中监管、事后监管,亟需政府提出有力举措。同时对业主委员会缺乏相应制约监督措施,实施对业主委员会及委员的信用监管,迫在眉睫。最后,推进业主大会设立工作和提升业主委员会规范运作能力。建议将业主大会设立纳入政府目标考核,引导与提升业主委员会规范运作能力,加大对业主委员会考核力度,将业主大会建设以及规范业委会等事项纳入社区治理类项目的政府购买社区公共服务目录中去。

二是社区。中央13号文件下发后,提出了社区物业服务的新概念,在加强与完善社区治理工作中,传统的社区与物业管理之间的关系发生重大变化,这对于当前社区工作是一个全新的挑战。我建议,社区可从从三个方面推进工作:首先是利用13号文件精神及相关政策,落实设立环境和物业管理委员会,确定人员,解决人财物问题,克服人员少、法规基础薄弱和人员流动性强等因素;其次,推进党组织建设和社区居委会与业委会交叉任职,双流区在推进社区治理向商品房延伸工作中,创新性的提出了在条件成熟的商品房小区,构建“社区党组织+小区党支部(党小组)组织架构,在双流区范围内商品房小区居住的党员,到居住地社区报到。另外双流区还提出了“211”模式,就是业主大会+业主代表大会,业主委员会和小区监督委员会。双流作为试点,成效评估后,可形成经验推广;最后,建立社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业四位一体的议事协调机制,这种机制运作成熟,四驾马车形成合力,能大大提高社区事务解决效率,化解社区居民矛盾纠纷。

三是业主委员会。当前业主委员会的自身运作机制存在巨大问题。对于业主委员会的认识,不同群体认识不一,甚至在《成都市物业管理条例》起草过程中,有代表提出业主委员会需要不需要问题,但我认为,业主委员会是业主实现共同管理权的重要载体,是业主物权享有的重要体现,没有业主委员会,业主实现与行使共同管理权就是纸上谈兵,当前业主委员会建设既需要政府引导,也需要自身自我机体不断完善。我建议:首先,业主委员会要加强政策法规学习,业主委员会的运作要在法律政策框架下运行,不能错位、越位和缺位,要具有契约意识,特别是与物业服务企业签订的合同要严格遵守;其次是提高物业管理实务掌握能力,很多业主代表或业主委员会成员,对于物业管理知识严重匮乏,连物业服务合同和标准都不能掌握,更谈不上监督物业服务企业;最后,应该积极配合社区党组织和居民委员会开展社区治理工作,现在业主委员会不仅是物业管理主体,更是社区治理不可或缺的重要主体,重视自身在社区治理中的作用和地位。

四是物业服务企业。对于物业服务企业,我建议:首先要高度重视业主自治组织的带来的挑战和机遇。当前物业管理的风险和机遇不是互联网+,也不是资本,我认为随着时代的发展,业主法律意识、消费意识的树立与成熟,业主自治组织不断建立与完善及成熟,业主崛起下现有的物业管理充满着巨大的变数。中国物业管理协会和中国指数研究院组织2016年物业服务企业百强调查显示,全国百强物业服务企业管理的住宅物业管理项目有业主委员会的仅占到19.83%,不到两成有业主委员会,其中还存在半数以上的“僵尸业主委员会”,真正发挥作用的不到一成,由此可见,物业管理市场竞争几乎没有形成,深圳《住宅与房地产》前杂志总编张红喜先生在《从失控到必然物业管理社区O2O反思录中提出真正由业主组织主导的物业管理市场的交易流量几乎可以忽略不计,优胜劣汰的物业管理市场竞争机制几乎失灵。因此,我判断,现有开发商主导的物业服务市场在未来一定会被打破,而另一方面,由90%业主主导的市场即将开放,物业服务企业应该谋划未来,未来风险与挑战并存;其二,未来一定是质量取胜的时代,业主口碑是******的品牌,当前物业服务企业一定要形成品牌核心竞争能力,制定以服务取胜的企业发展战略,只有这样,未来90%的市场才真正属于你;最后,在参与社区治理中,物业服务企业要高度重视党建工作,可喜的是,我们看到越来越多的物业服务企业成立了党组织,2017年6月,成都金房物业成立了党组织,公司成立了党委,并下五个党支部,目前成都物业服务企业党组织建设正有序开展。


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